Le calcul du viager prend en compte plusieurs paramètres, la valeur du bien immobilier, l’abattement du droit d’usage et d’habitation ainsi que le montant du bouquet. Déterminer le viager d’un bien peut ainsi présenter quelques difficultés. Pour vous aider, découvrez dans ce volet le calcul de ces valeurs.

1. Le principe du viager

Le viager est la vente d’un bien immobilier, dont la forme de paiement se fait par le biais d’un bouquet et d’une rente périodique. On peut alors retrouver 2 types de viagers, à savoir :

  • Le viager libre : l’acquéreur peut immédiatement utiliser le bien immobilier juste après la transaction. Le prix d’acquisition est calculé à partir de la valeur du bien, il n’y a pas de décote.
  • Le viager occupé : Dans ce cas de figure, le vendeur garde son droit d’usage et d’habitation. Pour compenser, on fait une décote sur le prix du bien immobilier. C’est le type de viager le plus courant.

2. Le calcul d’un viager occupé

Comme le vendeur jouit du droit d’usage et d’habitation (DUH), l’acheteur peut alors prétendre à une décote sur le bien. Cette disposition existe seulement en viager occupé. Le montant du bien immobilier est défini d’un accord commun entre les parties. Il équivaut à la valeur financière du bien.

Pour ce qui est du bouquet, il représente le montant versé par l’acheteur au moment de la signature du contrat. Ce bouquet correspond généralement à 20 – 30 % de la valeur de la maison (ou de l’appartement).
À titre illustratif, pour un logement de 70 m2 estimé à 100 000 euros, le vendeur peut demander un bouquet de 30 000 euros.
Pour calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH), il faudra multiplier le loyer de l’habitation au coefficient du barème du viager.
De ce fait, pour un appartement qui est loué à 350 euros mensuels sur 8,6 ans, le DUH sera donc de 36 120 euros (350 × 8,6 × 12).
Quant au montant des rentes à verser, il est obtenu en soustrayant la valeur financière du bien avec le bouquet et le DUH.
En reprenant les calculs ci-dessus, le montant des rentes à verser sera de 33 880 euros (100 000 – 30 000 – 36 120).
Ainsi, la valeur décotée du bien immobilier est la différence entre la valeur du bien et le DUH. Ici, le montant s’élève à 63 880 euros (100 000 – 36 120).