Tout individu doté de la capacité juridique peut vendre ou acheter un bien immobilier en viager. Que doit-on comprendre par le terme » viager » ? Comment fonctionne-t-il et quelles en sont les règles ?
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Viager, de quoi est-il question ?
Tout d’abord, sachez qu’une personne qui achète un logement en viager doit verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Cette date doit être imprévisible bien évidemment. L’acheteur ne doit pas aussi avoir connaissance d’une maladie du vendeur lorsqu’il signe l’acte de vente. Le décès futur du crédirentier, celui du vendeur, doit donc être imprévisible.
Cependant, si le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la vente perd sa validité. Au regard de la loi en France, la mort du crédirentier était prévisible. Par conséquent, les héritiers peuvent demander l’annulation de la vente auprès des autorités compétentes.
Sachez également que comme dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’acte de vente authentique est obligatoirement établi par un notaire.
Il est en plus à savoir que le viager peut être libre ou occupé. On parle alors de viager libre si l’acquéreur occupe le bien ou le fait louer pour en percevoir les loyers. Par contre, il est question de viager occupé si le vendeur occupe le logement ou le loue.
Le crédirentier conserve aussi l’usufruit, le droit d’usage du bien vendu, toute sa vie. C’est seulement à partir du décès du vendeur que l’acquéreur peut occuper la propriété. Si celle-ci appartient à plusieurs vendeurs, l’acheteur ne peut occuper le bien qu’après le décès du dernier survivant.
Autres informations utiles sur le viager
La caractéristique principale du viager, c’est que l’acquéreur ne paie pas la totalité du prix du bien immobilier à la signature du contrat. Il ne verse alors qu’une partie du prix du logement le jour de son acquisition. Cette somme payée le jour de la vente est appelée » bouquet « . Il faut savoir que ce bouquet n’est pas exigé par la loi. Si les deux parties le prévoient, elles décident elles-mêmes de son montant. En général, celui-ci est dans les 30% du prix total.
Concernant la rente viagère à verser au vendeur jusqu’à son décès, elle peut être versée à une seule personne. Mais si les deux parties le décident, elle peut être versée à plusieurs personnes. Si l’un des vendeurs décède, la rente viagère sera versée au/x survivant/s. Le versement peut se faire tous les 3 mois, tous les 6 mois ou une fois par an.
Pour estimer la valeur totale de la rente, il faut prendre en compte l’âge et l’espérance de vie du vendeur. La valeur du bien est aussi à considérer. Un autre critère doit également être pris en compte : les loyers que le crédirentier peut percevoir si le logement était loué.
Par ailleurs, les parties prenantes peuvent inclure une clause d’indexation dans l’acte de vente. Cela leur permet de réviser le montant de la rente au besoin.
Enfin, sachez que les rentes viagères sont imposables. Cependant, seulement une partie du montant est soumise à l’impôt sur le revenu.
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