L’achat et la vente en viager sont régis par des règles qui s’appliquent sur tout le territoire français. Dès la signature de la vente, l’acquéreur peut disposer du bien dans le cadre du viager libre. Mais pour un viager occupé, le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à son décès.
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Que faut-il comprendre concernant le viager ?
Le viager, c’est vendre un bien à une personne qui verse régulièrement une rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci. Toute personne capable juridiquement a alors la possibilité d’acheter ou de vendre un bien immobilier en viager. Autrement dit, les deux parties doivent être en capacité juridique.
L’acheteur n’a pas aussi à verser la totalité du prix du bien le jour de la signature de la vente. Il peut ne payer qu’une partie appelée «bouquet» et le reste est réparti en rente viagère. Celle-ci est à verser par mois ou tous les trois mois ou tous les six mois. Cette périodicité dépend de l’accord entre les deux parties et est consignée dans le contrat.
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Le montant de la rente est également indexé à un indice référentiel. En général, il s’agit de l’indice INSEE en France. De ce fait, ce montant peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du marché.
Sachez qu’il existe deux types de viager. Le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, l’acheteur prend possession des lieux pour y habiter ou pour le louer. Dans le second cas, le vendeur occupe lui-même les lieux ou le loue et il en perçoit le loyer. Pendant ce temps, l’acheteur continue de lui verser une rente de façon régulière, sans discontinuer. Il faut préciser que le contrat, l’acte de vente, doit être établi par un notaire pour être authentique. Pour un viager occupé, l’acquéreur ne pourra donc occuper la propriété qu’à la mort du vendeur.
Les règles de fonctionnement du viager
Pour qu’une vente viagère soit valide, un notaire doit obligatoirement piloter et authentifier la transaction. L’opération débute par l’estimation de la valeur du bien et tacitement, de l’espérance de vie du vendeur. C’est à partir de là que l’acompte, le bouquet, et le montant de la rente sont fixés.
Si un conflit surgit entre le vendeur et l’acheteur, c’est le Tribunal de commerce qui mène une procédure judiciaire. En fait, la pratique du viager se base sur une spéculation sur la durée de vie restante du vendeur. Mais la loi est formelle : lors de la vente, le décès du crédirentier doit être imprévisible. L’acquéreur ne doit pas du tout être au courant de certains éléments qui lui permettent d’anticiper la mort du crédirentier. L’acheteur ne doit aucunement connaître une maladie de celui-ci au moment de la signature de la transaction.
D’ailleurs, si le vendeur décède dans les 20 jours suivants la transaction, le contrat est caduc. La loi considère que la mort est prévisible, donc les héritiers peuvent demander l’annulation de la vente. S’il y a plusieurs vendeurs, la rente est réductible ou réversible. Si l’un d’eux décède, la rente peut être reversée aux survivants.
