Si vous envisagez de vendre ou d’acheter un logement en viager, vous serez alors obligé de choisir entre deux formules : viager libre et viager occupé. Mais, quelles sont leurs différences ? Laquelle est la plus avantageuse ?
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1. La disponibilité du bien immobilier
Dans le cadre d’un viager libre, l’acheteur (le débirentier) peut habiter dans le logement dès la signature de l’acte de vente. Si le vendeur décède, alors l’acquéreur arrête de payer la rente. Une fois la vente conclue, le débirentier a le droit de mettre l’habitation en location ou de le revendre.
Pour ce qui est du viager occupé, le vendeur (le crédirentier) garde son droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à la fin de ses jours. Le débirentier ne peut pas immédiatement habiter dans le logement. L’acquéreur est nu-propriétaire tandis que le vendeur est usufruitier.
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2. Les charges et les taxes
En viager libre, le débirentier peut utiliser le bien immobilier comme bon lui semble. Il a la possibilité de l’occuper ou de le mettre en location ou même de le revendre. Toutes les dépenses d’entretien et les réparations du bien sont à la charge du nouveau propriétaire. Ainsi, le crédirentier n’a plus rien à payer.
Pour une vente en viager occupé, il y a une répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l’acquéreur. Cette répartition se fait d’un commun accord entre les deux. Toutefois, il est recommandé de mentionner celle-ci dans le contrat. Le cas échéant, il faut alors se référer aux articles 605 et 606 du Code civil.
3. Le bouquet et la rente
Qu’il s’agisse d’une vente en viager libre ou en viager occupé, la règle veut que le débirentier verse au crédirentier un acompte fixe (bouquet) au moment de la transaction et une rente viagère tous les mois ou trimestriellement jusqu’à son décès. Le bouquet correspond entre 20 et 30 % de la valeur du bien. Si le vendeur reçoit le bouquet lors de la signature du contrat, son montant sera soustrait aux prix du bien immobilier afin de calculer la rente viagère à verser. Cette dernière est calculée en se basant sur l’espérance de vie du vendeur.
4. La question de la décote
En viager occupé, l’acheteur ne pourra habiter le logement qu’après le décès du vendeur. Par conséquent, l’acquéreur peut prétendre à une décote sur la valeur du bien immobilier. L’abattement d’occupation prend en compte l’âge du crédirentier. A titre illustratif, la décote correspond à 30 % si le vendeur est âgé de plus de 90 ans et 50 % pour un vendeur de 70 ans. Contrairement à une vente en viager occupé, la vente en viager libre n’est pas soumise à une décote liée aux droits d’usage et d’habitation.
